杉並区荻窪D様の相続税申告事例

空家譲渡の特例の要件の中で以下の2つがクリアできるかどうかがポイントだった。

①売却対象物件である建物は、被相続人が一人で住んでいた建物であること

本件では、二女は相続開始日以前約10年に渡って世田谷区に内縁の夫と住んでいた（実家には週末泊まったりする程度で世田谷区が生活の本拠と言えた）が、住民登録上の住所は被相続人と同じ売却対象物件のままであったため、表面上は要件を満たさなくなってしまうので空家であることの証明書（被相続人居住用家屋等確認書）を市から取得することができない。

これについて市に確認を取ったところ、住民票の代替書類・補完書類の提出や聞き取りを通じて相続開始の直前において世田谷区に住んでいたことが確認できれば発行は可能との回答を得たため、代替書類等として二女宛に世田谷区住居へ届く郵便物をできる限り探して頂いた。

結果として、相続開始日前に届いた電気料金の領収証やクレジットカードの明細を見つけてもらいそれらを申請書の添付書類として提出した。

また、申請前に住民票を世田谷区に移してもらい世田谷区の住民票も併せて提出した。

②売却物件は、「土地のみ」又は「耐震リフォームをした建物と土地」であること

空家譲渡の特例の主旨は、旧耐震基準で建てられた建物をできるだけ減らしていきたいということなので、建物については引き渡しまでに取り壊すか耐震リフォームをした上で引き渡しをしなければならない。

ところが、本件では建物も売買の対象になっているにもかかわらず、契約書には「建物の所有権は、買主が売買代金全額を支払ったときに売主から買主に移転するものとする」となってしまっていた。

そのため、このまま引き渡しまで進んでしまったら空家譲渡の特例は適用できなくなってしまう状況であった。

そこで、速やかにお客様の代理として仲介をした不動産会社に連絡した上、買主に掛け合ってもらい、前述の所有権移転に関する契約書の条項の定めに関わらず「引き渡しまでに買主により取り壊しを行うこと」「所有権移転登記の申請に代えて建物の滅失登記の申請を行うこと」の内容を定めた覚書を締結することにこぎ着けた。

不動産会社の担当者からは、「空家譲渡の特例は要件が厳しいのでなかなか適用を受けるのは難しい」という（いい加減な）案内を受け、諦めていたが、そうではないことを知り、相談したタイミングが早くて（引渡後でなくて）本当に良かった。

相続税・所得税の申告に必要な書類をそろえることは大変ではあるものの自分たちでできると思っていたが、空家の譲渡の特例を受けられるようにするためのアクションに関しては、不動産会社に対して何をどのようにしてほしいかの依頼内容を説明することが自分たちにはできないので代わりにやってもらえて非常に助かった。

被相続人居住用家屋等確認書の取得にあたっての住民票の代替書類等を用意することや、不動産会社及び買主への契約内容の修正に関する掛け合いについては、唯一の策はないため臨機応変な解決力が求められた。

そのため、相続人様自身では対処することができず、ご依頼頂けたこと、そして、その時期が手遅れでなくて本当に良かった。

また、特例適用により税金相当分の手取額（一人当たり400万円）を増やせて、各相続人様の今後のライフプランにとって少なからぬ良い結果を得ることができた。

二女の住まいである不動産も相続財産であったが、今回は全ての財産を1/3ずつ相続することが当初より決まっており、そのように相続を終えた。姉妹で共有にすることのリスクについては深く考えていなかったが、トラブルの火種になり得ることを知ったので、今後必要に応じて相談するかもしれないとのこと。